< Retour à Visionary Insights

VISIONARY INSIGHTS

Chaleur excessive en ville : quelles conséquences pour l’immobilier urbain ?

JORDAN DORIA, SENIOR MARKETING MANAGER
9 Octobre 2019
What Hotter Cities Mean for Urban Real Estate

Un nouveau rapport de l’Urban Land Institute (ULI) intitulé « Scorched » (« On brûle ») apporte un éclairage nouveau sur l’impact de la hausse des températures urbaines sur le secteur immobilier. On peut y lire clairement que l’augmentation de la température, un problème d’ordre général, est encore plus préoccupante dans les milieux urbains. Concrètement, l’élévation de la température dans les villes américaines est la plupart du temps provoquée par l’effet d’« îlot de chaleur urbain ». Les zones urbaines sont plus chaudes de 2 à 6 degrés que les zones environnantes et leur température augmente 50 % plus rapidement que celle des zones non urbaines. Fort heureusement, ce rapport fournit des conseils pratiques et des études de cas illustrant comment nous pouvons résoudre ce problème en utilisant des techniques et technologies de conception bien maîtrisées, dont l’une est le verre dynamique.

 

Quelques faits saillants

De nombreuses personnes ont déjà ressenti personnellement l’effet d'îlot de chaleur urbain. Il n’est donc pas utile de les convaincre qu’il existe. Toutefois, quel est son impact réel ? Les chiffres cités ci-dessus fournissent déjà des informations essentielles, mais rentrons dans le détail :

  • les îlots de chaleur urbains augmentent de 13 % les charges de refroidissement maximales des bâtiments. La charge maximale jouant un rôle primordial sur le dimensionnement des systèmes de chauffage et climatisation, cela signifie que les îlots de chaleur urbains augmentent le coût initial d’un bâtiment.
  • 20 % des formations de smog urbain sont dues aux îlots de chaleur. Des problèmes localisés de qualité de l’air surgissent alors.
  • 2018 fut la 4e année la plus chaude jamais enregistrée au niveau mondial.

 

Toutes ces données montrent que se préoccuper de cette chaleur extrême n’est pas un problème que nous devrons résoudre demain, mais auquel nous devons bel et bien faire face dès aujourd’hui.

 

Les risques

La liste des effets potentiels est longue. Toutefois, parmi les plus notables figurent la santé et la sécurité, la durée de vie des bâtiments, les coûts d’exploitation et performances économiques (trafic commercial, tourisme, etc.), et même la valeur immobilière. Ce dernier point peut soulever un certain scepticisme, mais cette hypothèse n’est pas farfelue. Imaginons une adresse dans une zone urbaine dense, dont les prix de location sont parmi les plus élevés d’une ville donnée. Imaginons à présent que les smartphones des clients commencent à afficher davantage d’alertes sur la qualité de l’air lorsque l’indice relatif au smog est trop élevé. Ou que les futurs locataires se mettent à examiner les coûts énergétiques et constatent qu’ils sont plus élevés dans les zones denses et à haute valeur ajoutée qu’ailleurs. Pire encore, si des marchés entiers sont connus pour rencontrer de nombreux problèmes liés à la chaleur, les entreprises seraient incitées à chercher un espace de travail ailleurs. Dans son plan de développement durable de 2018, la ville de Cincinnati envisage son avenir comme un « paradis climatique » pour les particuliers et les entreprises cherchant à fuir les zones devenues trop chaudes. Les risques pesant sur une ville sont une opportunité pour une autre.

 

Comment réagir

Le rapport mentionne à juste titre qu’il n’existe pas une solution universelle pour réduire les îlots de chaleur urbains ou contrer leurs effets. Toutefois, se concentrer sur certaines catégories clés de stratégies d’adaptation et de limitation peut fournir des orientations utiles aux concepteurs et aux développeurs soucieux d’assurer la pérennité de leurs investissements. Les stratégies de limitation et les méthodes susceptibles de réduire l’effet d’îlot de chaleur doivent être envisagées tant au niveau de la planification urbaine, que de la conception de chaque projet. À l’instar de la plupart des éléments de l’aménagement urbain, il faut s’attendre à ce que les permis futurs soient conditionnés par la façon dont un projet pourra permettre de limiter la chaleur.

 

Les principales catégories de limitation et d’adaptation au niveau d’un bâtiment/d’un site sont les suivantes :

  • Conception du bâtiment : orientation, forme et volume.
  • Matériaux de construction et ingénierie : différents dispositifs sont préconisés, notamment le verre dynamique. Ce verre, empêchant l’accumulation de chaleur plus que n’importe quel autre vitrage conventionnel, et répondant intelligemment aux conditions climatiques locales ou aux systèmes de gestion des bâtiments, fait partie des systèmes adaptatifs permettant d’aider à gérer les conditions de chaleur extrême.
  • Surfaces claires et réfléchissantes : toits, murs et trottoirs conservant la fraîcheur.
  • Infrastructures écologiques : toits et murs végétalisés.
  • Changements opérationnels : régulation thermostatique et modifications de la température.
    • Dans ce cas précis, le verre dynamique peut encore être utilisé pour réaliser un contrôle localisé du confort sans qu’il soit nécessaire de régler un dispositif de chauffage/climatisation.

 

Ces recommandations ne s’appliquent qu’aux bâtiments, mais un travail considérable doit également être mené au niveau de chaque quartier. Il est impératif d’en tenir compte car le secteur immobilier dans son ensemble est concerné par ce problème. Prévenir les impacts négatifs des îlots de chaleur urbains sur les occupants et les biens est une responsabilité partagée. La bonne nouvelle est que nous disposons désormais des techniques et technologies nécessaires pour une meilleure conception. Il incombe à toutes les personnes impliquées dans l’immobilier de les utiliser.

Sur le même sujet: