La valeur marchande des bâtiments intelligents

Depuis un certain temps, les publications regorgent de références aux bâtiments intelligents, connectés et IoT. Bon nombre des avantages de ces bâtiments sont évidents : ils permettent de réaliser des économies d’exploitation grâce à une réduction de la consommation d’énergie et à un entretien préventif, tout en étant bénéfiques pour leurs occupants. 

L’an dernier, un chercheur du MIT Center for Real Estate and Real Estate Investment Lab a publié un article qui présentait des données relatives à la valeur commerciale des bâtiments intelligents. Cette publication tente de mettre en lumière les avantages de ces bâtiments en des termes parlants pour le secteur immobilier : l’augmentation du prix du loyer et du prix d’achat.

Résultats de l'étude

Le rapport a révélé que les bâtiments intelligents présentent des loyers 37 % plus élevés et un prix d’achat supérieur de 44 %. Ces résultats sont impressionnants et, à première vue, très positifs. Toutefois, le cadre de cette étude est limité (comme le fait remarquer à juste titre l’auteur), notamment pour les raisons suivantes :

• L’étude portait uniquement sur la ville de New York.
• Les « bâtiments intelligents » considérés dans l’étude sont en fait à la fois intelligents, connectés et verts.
• L’année de construction des bâtiments n’a pas été contrôlée. On peut supposer que les bâtiments intelligents, verts et connectés ont été construits ou rénovés beaucoup plus récemment que les bâtiments du groupe témoin.
• Les données disponibles ne contenaient pas le coût des bâtiments. Un calcul réel du retour sur investissement n’est donc pas possible, et c’est probablement ce qui manque le plus à cette étude.

Toutes ces considérations mises à part, le fait que les loyers soient plus élevés suggère que les caractéristiques d’un bâtiment intelligent augmentent sa valeur aux yeux de l’occupant, qui est prêt à payer davantage. La diversité des caractéristiques des bâtiments intelligents est telle qu’il est difficile de déterminer lesquelles sont les plus importantes pour les occupants/locataires. Cependant, se demander quel est le principal objectif d’un bâtiment intelligent du point de vue de son occupant permet d’y voir plus clair.

Ce que les occupants souhaitent

Bien que les économies d’exploitation et le potentiel de nouveaux services soient des arguments essentiels pour les gestionnaires immobiliers, les occupants ont souvent d’autres critères. Si nous considérons les caractéristiques de la maison intelligente résidentielle comme l'analogie des bâtiments commerciaux intelligents, nous pouvons faire quelques déductions raisonnables sur ce que les occupants/locataires apprécient. Les fonctions de la maison intelligente se concentrent sur l'interconnexion de nombreux éléments traditionnellement déconnectés. Si la connectivité est un élément facilitateur, ce que les clients apprécient, c'est le contrôle personnel de leur environnement.

Désir de contrôle et valeur pour l’occupant

Si nous admettons que c’est le désir de contrôle qui pousse les occupants et locataires vers les bâtiments intelligents, nous constatons que la plupart des fonctionnalités de ces derniers ne répondent pas à ce souhait. Ces fonctionnalités répondent probablement à un besoin des promoteurs et des gestionnaires immobiliers notamment, mais attireront moins les occupants/locataires que celles qui leur offrent le contrôle auquel ils aspirent. Ainsi, si les promoteurs veulent fixer des loyers plus élevés pour leurs bâtiments intelligents, ils doivent évaluer quelles sont les caractéristiques les plus susceptibles d’être appréciées par les locataires. 

Par exemple, la possibilité de changer de lieu de travail, de communiquer plus directement avec les gérants de l’immeuble ou simplement de contrôler les facteurs influant directement sur le confort personnel (éclairage, chauffage, climatisation, ventilation, etc.).

Avec le développement toujours plus important des bâtiments intelligents, nous en saurons bientôt davantage sur les caractéristiques qui font leur valeur, et pour quels acteurs elles sont importantes.

https://naiopma.files.wordpress.com/2018/09/alfredo-keitaro-bando-hano.pdf

https://naiopmablog.org/2018/09/24/how-much-are-smart-buildings-really-worth/