Bien-être et santé : des préoccupations au cœur de la stratégie immobilière des entreprises
Si pendant très longtemps, les entreprises ont privilégié dans le contexte d’un projet immobilier des objectifs purement opérationnels tels que la gestion de l’énergie, le bien-être et la santé des employés sont aujourd’hui devenus primordiaux. Selon une étude conduite par CBRE en 20181, basée sur une analyse de plus de 100 sociétés opérant dans une large variété de secteurs, « la problématique du bien-être est devenue l’un des piliers de la stratégie immobilière des entreprises ». Entre autres, 92% des entreprises interrogées manifestent une préférence pour les bâtiments favorisant le bien-être, et 56% considèrent l’expérience utilisateur et la productivité comme des motivations essentielles pour leurs futurs investissements technologiques.
Une stratégie guidée par la recherche de productivité et de nouveaux talents
Si de plus en plus d’entreprises misent aujourd’hui sur le bien-être, le bonheur et la santé de leurs salariés, c’est qu’elles ont en effet bien compris que ces derniers sont synonymes de motivation, d’engagement et de performance. Fidélisation des employés, maximisation de la productivité, tels sont les objectifs attendus d’une stratégie visant à créer des environnements de travail optimisés pour l’expérience de leurs occupants. C’est également devenu un enjeu crucial pour attirer des talents parmi la nouvelle génération de travailleurs aux attentes plus élevées que jamais en termes de partage de valeurs, de sens, de collaboration, de flexibilité et de bien-être au travail.
Les conséquences : développement de programmes de bien-être et de développement personnel, multiplication de services à l’occupant (géolocalisation et réservation de salles de réunion, salles de sport, conciergerie, crèche d’entreprise, salles de repos etc.), création de nouveaux métiers tels que « Chief Happiness officer » (« responsable du bonheur ») ou « Hospitality manager » (« gestionnaire de l’accueil »). Le Facility Manager (gestionnaire des installations) voit également son rôle prendre une dimension de plus en plus humaine, et les collaborations avec les équipes en charge des Ressources Humaines (RH) et les directions immobilières deviennent plus étroites.
Quels impacts pour le bâtiment ?
En parallèle des nouveaux services aux occupants et politiques RH qui peuvent être mis en place, la qualité du bâtiment et de l’environnement physique tient également une place très importante. En effet, le rôle de ces derniers dans l’amélioration du confort et de la santé des occupants est aujourd’hui largement documenté et reconnu. L’apport de lumière naturelle et les connexions vers l’extérieur, tout comme le confort thermique, l’acoustique et la qualité d’air, font ainsi partie des paramètres essentiels participant au bien-être, à la satisfaction et à la performance des employés. Il est alors essentiel de les intégrer dans les stratégies d’optimisation des espaces de travail. La possibilité d’avoir un certain contrôle sur son environnement, par exemple sur les niveaux de lumière ou la température, est également très déterminante dans le sentiment de confort général de l’utilisateur.
En termes d’aménagement, beaucoup d’entreprises optent aujourd’hui pour des pièces où co-existent différents types d’espaces : open spaces, cabines téléphoniques isolantes, espaces de brainstorming, coins détente et café… L’objectif étant de répondre à une diversité de besoins, de tâches (principe de l’Activity Based Working – travail basé sur l’activité), voire de personnalités2, et par là même au désir grandissant de choix, de flexibilité et de contrôle des collaborateurs. Ces derniers se voient aussi davantage impliqués lors d’une rénovation ou réorganisation de leurs espaces de travail, au travers d’enquêtes, interviews, ateliers participatifs etc., facilitant ainsi l’acceptation du nouveau projet.
Un point qu’il me parait important de souligner ici : le rôle primordial de la révolution digitale et des nouvelles technologies comme les objets connectés et l’intelligence artificielle dans la transformation de nos bâtiments pour être davantage au service de l’usager et de son bien-être. On parle alors de bâtiments intelligents ou « smart », déjà évoqués ici et sur lesquels nous reviendrons davantage dans de futurs articles.
De nouvelles certifications centrées sur le bien-être et la santé
Selon une étude conduite par Leesman3 sur plus de 250000 employés travaillant au sein de plus de 2000 bureaux, seulement 57% rapportent que leur environnement de travail leur permet de travailler de façon productive. Preuve que la route est encore longue.
Afin de guider les maîtres d’ouvrage, concepteurs et exploitants dans cette prise en compte plus poussée de l’utilisateur lors de la construction ou de la rénovation de bureaux, de nouveaux types de certifications ont vu le jour, venant compléter les certifications environnementales bâtiment déjà existantes telles que LEED, BREEAM ou HQE.
Il s’agit tout d’abord de la certification WELL4, créée en 2013 aux Etats-Unis qui depuis s’est rapidement étendue à l’international. S’appuyant sur un large panel de recherches scientifiques dans les domaines de la médecine et de la santé, ce standard propose des recommandations pour concevoir des bâtiments confortables et sains pour leurs occupants. Il se focalise sur 7 facteurs principaux : l’air, l’eau, la lumière, l’activité physique, le confort, l’alimentation et le bien-être psychologique. Il introduit en particulier pour la première fois dans ce type de label des exigences liées à la régulation de notre horloge biologique ainsi qu’à la biophilie, et valorise ainsi l’apport de lumière naturelle et les vues vers l’extérieur. Aujourd’hui, on compte plus de 780 projets certifiés WELL dans le monde.
Les exigences de la certification WELL classées selon 7 facteurs principaux (Source: The WELL Building Standard ® Version 1.0)
Les bureaux de CBRE à Vancouver (Canada), premier bâtiment à recevoir la certification WELL « New and Existing Interiors » (Source)
L’an dernier, la France a vu apparaître le label Osmoz5 dédié à la qualité de vie au travail. Ce dernier s’appuie sur trois leviers d’actions, la qualité du bâti, les aménagements des espaces intérieurs et extérieurs, et enfin les animations et politiques de ressources humaines. Il est possible de jouer sur un ou plusieurs de ces leviers. Le label s’articule par ailleurs autour de 6 enjeux sociétaux, incluant la santé environnementale et l’hygiène de vie, au sein desquels là aussi la lumière naturelle et l’interaction avec la nature sont valorisés. A ce jour, 7 projets pilotes ont été labellisés Osmoz en France, et on peut s’attendre à ce que ce nombre augmente dans les années à venir.
Les 6 enjeux sociétaux pour une amélioration de la qualité de vie au travail dans la démarche Osmoz (Source: osmoz.certivea.fr)
Bureaux d’ARP-Astrance à Paris (France), parmi les 7 projets pilotes labellisés Osmoz (@ ARP-Astrance) (Source)
Au-delà de ces labels, la révision de la directive Européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) souligne pour la première fois l’importance de créer un environnement confortable et sain à l‘intérieur des bâtiments. De quoi encourager davantage l’intégration du bien-être et de la santé dans les futures règlementations bâtiment locales.
Quel retour sur investissement pour une amélioration de la qualité de vie au travail ?
Si les bénéfices d’une stratégie de qualité de vie au travail sont reconnus, il n’en reste pas moins que sa mise en place peut être perçue comme coûteuse par les entreprises, et potentiellement en freiner plus d’unes dans leurs démarches. De plus, le bien-être, le confort, la santé, sont autant de variables encore souvent considérées comme intangibles et difficilement mesurables, et donc encore peu intégrés dans les calculs de retour sur investissement.
Pourtant, mettre l’accent sur l’expérience des employés est bien un investissement qui en vaut la peine. Selon la règle du « 3-30-300 »6 transcrite par le groupe JLL, les coûts d’une organisation se répartissent ainsi : 3 euros pour les équipements, 30 euros pour le loyer, et 300 euros pour la masse salariale (salaires, bénéfices etc.).
La règle du 3-30-300 (Source: JLL report “Is your portfolio green and productive? You can measure it – really” )
Ainsi, investir dans le bien-être et la performance des employés sera bien plus rentable qu’un investissement visant à améliorer l’efficacité énergétique des équipements, ou même qu’une baisse de loyer. Des études menées régulièrement par CBRE indiquent notamment des retours d’investissement inférieurs à 2 ans7.
Par ailleurs, une démarche d’amélioration de la qualité de vie au travail aura un impact bénéfique sur l’image de marque de l’entreprise en interne et en externe, permettant potentiellement de réduire jusqu’à 28% et 50% le roulement du personnel et les coûts de recrutement respectivement8, en plus de séduire les talents ainsi que les clients et visiteurs.
Enfin, comme nous l’avons vu dans un précédent article, le lieu de travail peut être une source de stress et de problèmes sérieux de santé mentale, engendrant une baisse de productivité et une hausse de l’absentéisme, et au final des coûts supplémentaires colossaux pour les entreprises.
En fin de compte, si l’on considère l’ensemble des gains liés à une amélioration de la productivité, une meilleure rétention et attractivité, et à un absentéisme réduit, miser sur des bâtiments très performants pour leurs occupants constituerait une source de profit très intéressante, de l’ordre de 2.78$ millions ou de 3395$ par employé annuellement selon une analyse récente de Stok9.
Gains totaux liés à un investissement dans des bâtiments très performants (Source: Stok report “The Financial case for High Performance Buildings, Quantifying the bottom line of improved productivity, retention, and Wellness”, 2018)
Aujourd’hui, les géants de la Silicon Valley ne sont plus les seuls à investir dans des environnements de travail confortables et favorables au bien-être et la performance de leurs collaborateurs. Des start-ups aux grands groupes en passant par les PMEs, beaucoup sont les entreprises ayant déjà entamé cette mutation de l’espace de travail. Alors si vous n’avez pas encore franchi le pas, qu’attendez-vous ?
Bureaux de la start-up française Pitchy à Paris (Source)
Bureaux de Airbnb à Sao Paulo, Brésil (Source)
Nouveaux bureaux de PwC à Neuilly-sur-Seine, France (Source)
1 CBRE 2018 EMEA Occupier Survey
2 Personality and preferences for interaction, N Oseland, W Unlimited, M Catchlove, 2013
3The next 250K, Leesman, 2018
7CBRE - The Place to Work
8What’s the value of your employment brand? Eda Gultekin, 2011
9The Financial case for High Performance Buildings, Quantifying the bottom line of improved productivity, retention, and Wellness – Stok, 2018