Gesundheit und Wohlbefinden – im Fokus der Immobilienstrategie von Unternehmen
Verfolgten Unternehmen bei der Ausrichtung ihrer Immobilientechnik lange Zeit rein operative Ziele wie das Energiemanagement, stehen nun das Wohlbefinden und die Gesundheit der Mitarbeitenden im Vordergrund. Laut einer Studie des weltweit grössten Immobilienberatungsunternehmen CBRE aus dem Jahr 2018,1 die auf einer Analyse von mehr als 100 Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen basiert, ist das Thema Wohlbefinden zu einer der wichtigsten Säulen der Immobilienstrategie von Unternehmen geworden. In der Studie heisst es unter anderem, dass 92 % der befragen Unternehmen Gebäude bevorzugen, die das Wohlbefinden der Mitarbeitenden fördern. 56 % betrachten das Nutzererlebnis und die Produktivität als wichtigste Motivation für ihre künftigen technologischen Investitionen.
Eine Strategie ausgerichtet auf Produktivität und der Suche nach neuen Talenten
Wenn sich immer mehr Unternehmen auf das Wohlbefinden, das Glück und die Gesundheit ihrer Mitarbeitenden konzentrieren, dann deshalb, weil sie ein Garant für Motivation, Engagement und Leistung sind. Mitarbeiterbindung und Leistungssteigerung sind die Ziele einer Strategie zur Schaffung einer Arbeitsumgebung, in der sich die Mitarbeitenden wohlfühlen. Ein weiterer und entscheidender Aspekt ist die Akquirierung von Talenten. Die neue Generation von Arbeitnehmenden stellt besonders hohe Erwartungen an Unternehmen. Vertretbare Unternehmenswerte, Sinn und Zweck der Tätigkeit, verstärkte Zusammenarbeit, flexible Arbeitszeiten und das Wohlbefinden am Arbeitsplatz gehören zu den prinzipiellen Entscheidungsfaktoren für oder gegen ein Unternehmen.
Die Folgen: Entwicklung von Programmen zur betrieblichen Gesundheitsförderung und Personalentwicklung, Erweiterung der Serviceleistungen für die Nutzer (Geolokalisierung, Fitness-abos, Hausmeisterservice, Betriebskindergärten, Ruheräume usw.). Dies bringt auch die Schaffung neuer Berufe wie des «Chief Happiness Officer» oder des «Hospitality Manager» mit sich. Auch die Funktion des Facility Managers wird zunehmend «menschlicher»: Die Zusammenarbeit zwischen den Teams der Personalabteilung und den Verantwortlichen für das Immobilienmanagement wird immer enger.
Auswirkungen auf das Gebäudedesign
Neben den neu zu implementierenden Nutzerdienstleistungen und Personalrichtlinien spielt auch das Gebäude und die Arbeitsumgebung eine sehr wichtige Rolle. Der Einfluss der beiden letztgenannten Aspekte im Hinblick auf das Wohlbefinden und die Gesundheit der Nutzer sind inzwischen dokumentiert und weitgehend anerkannt. Eine Architektur, die viel Tageslicht in die Räumlichkeiten einfallen lässt, und ein Gebäudekonzept, das die Verbindung nach aussen ermöglicht, gehören neben thermischer, schalltechnischer und lufthygienischer Behaglichkeit zu den wesentlichen Parametern, die zum Wohlbefinden sowie zur Zufriedenheit und Leistungsfähigkeit der Mitarbeitenden beitragen. Umso wichtiger ist es also, diese Faktoren in die Strategien zur Optimierung des Arbeitsplatzes zu integrieren. Die Möglichkeit, die eigene Umgebung zu kontrollieren, z. B. über Lichtverhältnisse oder Temperaturen, ist für das allgemeine Wohlbefinden der Nutzer ebenfalls von Bedeutung.
In Bezug auf die Raumkonzeption entscheiden sich viele Unternehmen für Gebäude, in denen verschiedene Arten von Räumen nebeneinander existieren: Open-Space-Büros, isolierte Kabinen zum Telefonieren, Brainstorming-Räume, Ruhezonen, Kaffee-Ecken usw. Ziel ist es möglichst viele Bedürfnisse zu befriedigen sei es in Bezug auf die Arbeitsaufgaben (Prinzip des Activity Based Working – Bürokonzept und eine Organisationsstruktur mit aktivitätsbezogenen Arbeitsplätzen zur Förderung der Leistungsfähigkeit und Kreativität), oder auf die persönlichen Vorlieben der Mitarbeitenden.2 Mittels Befragungen, Interviews oder partizipativen Workshops werden die Mitarbeitenden auch stärker in die Neu- bzw. Umgestaltung ihrer Arbeitsplätze eingebunden, was zu mehr Zufriedenheit führt.
Einen Punkt, den ich für wichtig erachte, sind die neuen Technologien und die damit einhergehende digitale Revolution. Sie helfen bei der Umgestaltung der Gebäude und ermöglichen es dem Wohlbefinden der Menschen im Gebäude besser gerecht zu werden. Man spricht auch von den intelligenten Gebäuden oder den «Smart Buildings». Mehr dazu in künftigen Blogbeiträgen.
Neue Zertifizierungen mit den Schwerpunkten Gesundheit und Wohlbefinden
Laut einer Studie von Leesman3 geben nur 57 % der Befragten an, dass sie ein produktives Arbeitsumfeld haben. Dies zeigt deutlich, dass hier noch ein weiter Weg zu gehen ist.
Um Projektverantwortliche, Planer und Betreiber dabei zu unterstützen, die Nutzer beim Bau oder der Renovierung von Bürogebäuden stärker zu berücksichtigen, wurden neue Arten von Zertifizierungen eingeführt, die bestehende Gebäudezertifizierungen für die Umwelt wie LEED, BREEAM oder HQE ergänzen.
Dies ist beispielsweise das 2013 in den Vereinigten Staaten entwickelte Zertifizierungssystem WELL,4 das seither international schnell an Dynamik gewonnen hat. Auf der Grundlage eines breiten Spektrums wissenschaftlicher Forschung auf dem Gebiet der Medizin und Gesundheit gibt diese Norm Empfehlungen für die Gestaltung von Gebäuden, die ihren Nutzern einen gesünderen und angenehmeren Aufenthalt ermöglichen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf sieben Hauptfaktoren: Luft, Wasser, Licht, körperliche Aktivität, Komfort, Ernährung und seelisches Wohlbefinden. Insbesondere werden erstmals bei dieser Art der Zertifikation die biologische Uhr sowie die Biophilie berücksichtigt. So wird dem Einfluss von Tageslicht und dem Blick nach draussen grössere Bedeutung beigemessen. Heute gibt es weltweit mehr als 780 WELL-zertifizierte Projekte.
Zertifizierungsanforderungen nach WELL. Quelle: The WELL Building Standard® Version 1.0
Das Bürogebäude von CBRE in Vancouver (Kanada) – das erste Gebäude, das die WELL-Zertifizierung «New and Existing Interiors» erhalten hat.
Im vergangenen Jahr führte Frankreich das Osmoz-Label5 für die Lebensqualität am Arbeitsplatz ein. Es basiert auf drei Ansätzen: der Qualität des Gebäudes, der Gestaltung der Innen- und Aussenräume und schliesslich der Personalarbeit und -politik. Dabei können einer oder mehrere Ansätze Berücksichtigung finden. Das Label basiert zudem auf sechs gesellschaftlichen Themen, darunter Umwelt und Lebensstil, für die auch natürliches Licht sowie die Interaktion mit der Natur bewertet werden. Bislang wurden in Frankreich sieben Pilotprojekte mit dem Gütesiegel Osmoz ausgezeichnet. Es ist durchaus zu erwarten, dass diese Zahl in den kommenden Jahren weiter steigen wird.
Die Büros von ARP-Astrance in Paris (Frankreich), eines der sieben nach Osmoz akkreditierten Pilotprojekten (@ ARP-Astrance).
Abgesehen von diesen Zertifikationen unterstreicht die Neufassung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) erstmals die Bedeutung der Schaffung eines angenehmen und gesunden Arbeitsumfeldes in Gebäuden. Dies wird die Integration von Gesundheit und Wohlbefinden in künftige lokale Bauvorschriften weiter fördern.
Welcher ROI für eine verbesserte Qualität des Arbeitslebens?
Während die Vorteile einer Strategie zur Verbesserung der Qualität des Arbeitslebens anerkannt sind, bleibt die Tatsache bestehen, dass ihre Umsetzung von den Unternehmen als kostspielig empfunden werden. So werden viele von ihnen bei ihren Bemühungen möglicherweise gehemmt. Darüber hinaus sind Wohlbefinden, Behaglichkeit und Gesundheit Variablen, die oft noch immer als immateriell und schwer messbar angesehen werden und daher noch nicht in die ROI-Berechnung integriert werden.
Nichtsdestotrotz ist der Fokus auf die Erfahrung der Mitarbeitenden eine lohnende Investition. Gemäss der von der JLL-Gruppe formulierten «3-30-300»-Regel6 verteilen sich die Kosten eines Unternehmens wie folgt: 3 Euro für die Ausstattung, 30 Euro für die Miete und 300 Euro für die Lohnsumme (Gehälter, Sozialleistungen usw.).
Quelle: JLL report “Is your portfolio green and productive? You can measure it – really”
So gesehen sind Investitionen in das Wohlergehen und die Leistungsfähigkeit der Mitarbeitenden viel rentabler als Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Geräten oder gar eine Mietreduktion. Regelmässig von CBRE durchgeführte Studien zeigen auch, dass sich solche Investitionen in weniger als zwei Jahren amortisieren.7
Darüber hinaus wird sich ein Ansatz zur Verbesserung der Qualität des Arbeitslebens positiv auf das interne und externe Markenimage des Unternehmens auswirken. Die Fluktuation der Mitarbeitenden und die Rekrutierungskosten können um bis zu 28 % bzw. 50 % gesenkt werden,8 Dies kann auch neue Talente, Kunden oder Besucher anziehen.
Und schliesslich kann, wie in einem früheren Artikel zu lesen ist (Link zum Blog über die Theorie zum Stressabbau), der Arbeitsplatz Stress und schwerwiegende psychische Probleme hervorrufen, was zu einer geringeren Produktivität und zu erhöhten Fehlzeiten und letztlich zu enormen zusätzlichen Kosten für die Unternehmen führt. Deshalb sollten besonders Massnahmen getroffen werden, um diese negativen Einflussfaktoren zu eleminieren.
Wenn wir alle Gewinne im Zusammenhang mit verbesserter Produktivität, einer Steigerung der Mitarbeiterbindung, mehr Attraktivität für die Beschäftigten sowie geringeren Fehlzeiten berücksichtigen, könnten gemäss einer Analyse von Stok9 ein Gewinn in einer Grössenordnung von 2,78 Millionen US-Dollar oder 3395 US-Dollar pro Mitarbeitenden pro Jahr erzielt werden.
Gesamtgewinn im Zusammenhang mit einer Gebäudeinvestition mit einer hohen Leistung.
Quelle: Stok report “The Financial case for High Performance Buildings, Quantifying the bottom line of improved productivity, retention, and Wellness”, 2018.
Zum Schluss möchte ich noch anmerken, dass heute die Riesen des Silicon Valley nicht mehr die einzigen sind, die in ein komfortables Arbeitsumfeld investieren, um das Wohlbefinden und die Leistungsfähigkeit ihrer Mitarbeitenden zu fördern. Von Start-ups über KMUs bis zu Grosskonzernen haben viele Unternehmen bereits mit dieser Transformation des Arbeitsplatzes begonnen. Wenn Sie also bisher den Schritt noch nicht gewagt haben, worauf warten Sie noch?
Die Büros des französischen Start-ups Pitchy in Paris.
Die Büros von Airbnb in São Paulo, Brazilien.
Die neuen Arbeitsplätze von PwC in Neuilly-sur-Seine, Frankreich.
1 CBRE 2018 EMEA Occupier Survey
2 Personality and preferences for interaction, N Oseland, W Unlimited, M Catchlove, 2013
3 The next 250K, Leesman, 2018
7 CBRE - The Place to Work
8 What’s the value of your employment brand? Eda Gultekin, 2011
9 The Financial case for High Performance Buildings, Quantifying the bottom line of improved productivity, retention, and Wellness – Stok, 2018