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VISIONARY INSIGHTS

Daten zum Marktwert intelligenter Gebäude

JORDAN DORIA, SENIOR CHANNEL MARKETING MANAGER
4. März 2019

Im vergangenen Jahr veröffentlichte ein Forscher des Real Estate Innovation Labs am Center for Real Estate des Massachusetts Institute of Technology (MIT) einen Fachartikel zu Daten über den Marktwert von intelligenten Gebäuden. Ganz offensichtlich sind intelligente Gebäude seit geraumer Zeit in aller Munde. Es gibt unzählige Veröffentlichungen, die sich auf Smart Buildings, IoT-gestützte oder vernetzte Gebäude beziehen. Viele der mutmasslichen Vorteile dieser Gebäude liegen auf der Hand: Sie sind auf einen günstigeren Unterhalt dank Energieeinsparungen und vorausschauender Instandhaltung ausgelegt und bieten den Gebäudenutzern eine ganze Palette von Annehmlichkeiten. In dieser Veröffentlichung wird versucht, die Vorteile solcher Gebäude anhand des Arguments der Miet- und Kaufpreise zu verdeutlichen.

Die Ergebnisse

In dem Bericht wurde festgestellt, dass intelligente Gebäude um 37 % höhere Mietpreise und um 44 % höhere Kaufpreise erzielen. Diese Ergebnisse sind geradezu spektakulär und wirken oberflächlich betrachtet äusserst positiv. Solch komplexe Untersuchungen hängen jedoch von zahlreichen Faktoren ab. In diesem Fall kamen insbesondere folgende zum Tragen:

  • Der einzige analysierte Standort war New York City.
  • Die Definition der intelligenten Gebäude umfasste eine Kombination der Eigenschaften von Smart Buildings, vernetzten und nachhaltigen Gebäuden.
  • Das Baujahr der Gebäude wurde nicht nachgeprüft. Smart Buildings, nachhaltige und vernetzte Gebäude sind im Vergleich zu Gebäuden aus der Kontrollgruppe vermutlich eher neueren Baujahrs oder wurden in jüngerer Vergangenheit saniert.
  • Das vielleicht wichtigste Kriterium ist zugleich die grosse Unbekannte in dieser Untersuchung: die Kosten. In den verfügbaren Daten waren die Kosten der Gebäude nicht enthalten. Dementsprechend ist eine Berechnung des tatsächlichen ROI nicht möglich.

Ungeachtet dessen lassen die höheren Mietpreise darauf schliessen, dass einem Gebäude mit intelligenten Eigenschaften ein höherer Nutzwert beigemessen wird und daher die Zahlungsbereitschaft wächst. Da ein smartes Gebäude enorm viele intelligente Eigenschaften aufweisen kann, ist es schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, die konkreten Merkmale zu bestimmen, die für Gebäudenutzer oder Mieter am wichtigsten sind. Wenn wir jedoch den grundlegenden Zweck eines intelligenten Gebäudes aus Sicht des Gebäudenutzers betrachten, können wir einige aufschlussreiche Erkenntnisse gewinnen.

Was Gebäudenutzer schätzen

Während für Immobilienverwalter und sogar Investoren der günstigere Unterhalt und das Potenzial für neue, Mehrwert schaffende Eigenschaften gute Argumente sind, stehen für Gebäudenutzer unter Umständen andere Faktoren im Vordergrund. Betrachtet man die Smart-Home-Funktionen innerhalb eines Wohngebäudes analog zu den Merkmalen einer intelligenten Gewerbeimmobilie, so lässt sich plausibel schlussfolgern, was Gebäudenutzer bzw. Mieter an einem intelligenten Gebäude schätzen. Bei Smart-Home-Funktionen steht nämlich, ähnlich wie bei gewerblich genutzten intelligenten Gebäuden, die Kopplung vieler ursprünglich voneinander getrennter Elemente im Mittelpunkt. Doch ist es tatsächlich diese Vernetzung, auf die es wirklich ankommt? Nein, denn der eigentliche Mehrwert für den Kunden liegt in der Kontrolle. Die Vernetzung ist lediglich das Mittel zum Zweck. Ein grundlegendes und wirklich universelles Merkmal der menschlichen Natur ist unser Wunsch nach Kontrolle. Das betrifft nicht zwangsläufig nur (aber durchaus auch) die Kontrolle über andere Menschen, sondern vielmehr die Kontrolle über unsere Umwelt und unser Leben. Letztendlich ist das der zentrale Faktor hinter allen Smart-Home-Funktionen: ein neuer Grad der Kontrolle über unsere Umwelt.

Wunsch nach Kontrolle und Nutzerwert

Ausgehend von der Erkenntnis, dass der Wunsch nach persönlicher Kontrolle die eigentliche Triebfeder ist, lässt sich feststellen, dass die meisten Eigenschaften intelligenter Gebäude diesem Wunsch nicht entsprechen. Das ist in Ordnung, da anderen Beteiligten wie Gebäudeentwicklern und Immobilienverwaltern dennoch ein grosser Mehrwert geboten wird. Dennoch wird diesen Eigenschaften von Gebäudenutzern oder Mietern sehr wahrscheinlich ein geringerer Wert beigemessen als denen, die ihnen persönliche Kontrolle verschaffen. Daraus lässt sich Folgendes schliessen: Wenn bei intelligenten Gebäuden höhere Mieten angestrebt werden, so muss beim Bau darauf geachtet werden, welche Eigenschaften von den Mietern wahrscheinlich am meisten geschätzt werden. Diese gilt es dann bevorzugt zu integrieren. Zu diesen Eigenschaften gehört beispielsweise die Möglichkeit, den Arbeitsort zu wechseln, auf direktere Art und Weise mit der Gebäudeverwaltung zu interagieren oder die Umgebungsbedingungen (z. B. Beleuchtung, Heizung, Kühlung, Lüftung usw.) auf einfache Weise direkt an die persönlichen Bedürfnisse anpassen zu können. Mit der zunehmenden Verbreitung intelligenter Gebäude werden wir nach und nach feststellen, welche Eigenschaften Mehrwert schaffen und – ebenso wichtig – wie dieser Mehrwert aussieht und wem er nützt.

 

 

Jordan Doria ist Senior Channel Marketing Manager bei SageGlass. Bereits seit zehn Jahren ist er in der Baubranche tätig. Seinen Bachelor- und Masterabschluss hat er zuvor an der amerikanischen Universität Villanova University in Politikwissenschaften erhalten.

 


https://naiopma.files.wordpress.com/2018/09/alfredo-keitaro-bando-hano.pdf

https://naiopmablog.org/2018/09/24/how-much-are-smart-buildings-really-worth/

 

Zusätzliche Informationen: