Bessere Gebäude für bessere Mitarbeitende - und mehr Gewinn
Produktiver, kreativer, engagierter, glücklicher ... diese und viele weitere positive Attribute lassen sich Studien zufolge Mitarbeitenden zuschreiben, deren Unternehmen für bessere Gebäude und damit für ein besseres Arbeitsumfeld sorgen. Auch wenn diese Ergebnisse durch eine solide Datenbasis belegt sind, sind sie empirischer Natur und keine finanziellen Messgrössen. In der Immobilienbranche beruhen Entscheidungen allerdings in erster Linie auf finanziellen Kennzahlen.
Aus diesem Grund nahm sich der Immobiliendienstleister STOK der Aufgabe an, die Erkenntnisse besagter Studien in ebensolche finanziellen Kennzahlen zu übersetzen, die die treibende Kraft in der Immobilienbranche sind. Und die Ergebnisse sind beeindrucken.
Der Einfluss hocheffizienter Gebäude auf das menschliche Kapital
Die dazu angewandte Methodik wird im Bericht genauer erläutert. Doch im Kern wurden in dieser Metastudie die Ergebnisse aus 35 von Fachleuten überprüften Einzelstudien der vergangenen Jahre ausgewertet, die sich mit den Auswirkungen von Gebäuden auf die Gebäudenutzer befassten. Als Rechengrundlage dienten ein hypothetisches Bürogebäude und bestimmte Annahmen zu finanziellen Rahmenbedingungen, z. B. Abzinsungssatz und Inflation. So wurden die Daten anhand von drei Hauptkriterien, nämlich Mitarbeiterproduktivität, Stärkung der Mitarbeiterbindung und Verbesserung von Gesundheit und Wohlbefinden, in einen Kapitalwert pro Mitarbeiter überführt.
Daraus lässt sich folgendes schliessen:
- USD 23’584 Nettobarwert pro Mitarbeiter über einen Zeitraum von zehn Jahren
- USD 3’395 inkrementeller Jahresgewinn pro Mitarbeiter
- USD 1.72 inkrementeller Jahresgewinn pro Quadratmeter
Diese Daten zeigen den enormen Wert, den Unternehmen und die Immobilienbranche als Ganzes aus Investitionen in hocheffiziente Gebäude schöpfen können. Damit läge die Lösung doch auf der Hand… oder etwa doch nicht? Obwohl die Daten vorliegen und alle von ihrer Richtigkeit überzeugt sind, gibt es nur ein Problem: die Skepsis.
Die offensichtlichen Zweifel
Zwar ist der Bericht von STOK aufschlussreich, allerdings vermittelt er keine wirklich neuen Erkenntnisse. Es wurden grosse Mengen bereits bestehender Daten zusammengetragen, mit einigen hypothetischen Annahmen vermengt und zu einem Ergebnis verarbeitet, das Menschen in der Gewerbeimmobilienbranche anspricht. Doch letztendlich ist die Branche selbst relativ skeptisch und risikoscheu. Die Fragen, die angesichts dieser Daten im Raum stehen, lauten: «Woher soll ich wissen, dass meine Immobilie tatsächlich in diesem Masse positiv beeinflusst wird? Ist es überhaupt möglich, die Auswirkungen dafür zu berechnen?» Jedoch könnte man allerdings wiederum die Frage stellen, welcher Eigentümer oder Investor überhaupt sicher sein kann, dass sein hocheffizientes Gebäude positive Auswirkungen auf die Leistung der darin arbeitenden Menschen hat und dass dadurch höhere Gewinne zustande kommen.
Plausible Annahme? Ja. Katze im Sack? Nein.
Die Skepsis ist vernünftig und wir müssen uns eingestehen, dass es nie eine absolute Garantie gibt. Ist das überhaupt das Kriterium, anhand dessen wir über eine Investition in ein hocheffizientes Gebäude entscheiden sollten? Legen wir die Messlatte bei anderen Investitionen auch so hoch? Betrachten wir zum Beispiel Finanzanlagen.
Unterschiedliche Arten von Finanzanlagen bergen unterschiedliche Risiken. Man untersucht die bisherige Wertentwicklung, sucht nach Anzeichen für die künftige Wertentwicklung und schätzt das Risiko ein, um zu entscheiden.
Als Analogie, die unserer Branche nähersteht, führt stok die Gesundheitsförderprogramme vieler Unternehmen an, die typischerweise ca. USD 700 pro Mitarbeiter und Jahr kosten. Solche Programme finden sich heute überall, da aus jahrzehntelanger Forschungsarbeit hervorgeht, dass sie bei hinreichender Akzeptanz im Unternehmen die Krankheitskosten langfristig verringern. Ich glaube nicht, dass Unternehmen eine Garantie dafür benötigen, dass ihr Gesundheitsprogramm die gewünschten Ergebnisse bringt. Es wäre auch praktisch unmöglich, einen solchen Beleg darzubringen, da die zu untersuchenden Zeitspannen viel zu lang sind.
Schliesslich bleibt uns nur ein einfacher Fakt in Bezug auf intelligente Gebäude: Es gibt konkrete Anhaltspunkte dafür, dass hocheffiziente Gebäude einen positiven Effekt auf die Gebäudenutzer haben, der wiederum das geschäftliche Ergebnis positiv beeinflusst. Obwohl wir es nicht mit absoluter Sicherheit wissen, sind doch die Voraussetzungen so plausibel.